Sucesiones inmobiliarias: la guía completa

La sucesión es uno de los trámites más temidos por las familias. Lo entendemos: combina duelo, dinero, hermanos, papeles. En esta guía explicamos cómo funciona, qué cuesta, cuánto tarda y los errores más comunes.

¿Qué es exactamente una sucesión?

Es el proceso legal por el cual los bienes de una persona fallecida (causante) se transmiten a sus herederos. En Argentina es obligatoria: sin sucesión, los herederos no pueden vender, donar ni hipotecar una propiedad heredada.

Tipos de sucesión

• Testamentaria: el causante dejó testamento. Se respeta su voluntad dentro de los límites de la ley (legítima de los herederos forzosos).
• Ab intestato (sin testamento): la ley define el orden de los herederos: cónyuge, descendientes, ascendientes, colaterales.

Etapas del proceso

1. Apertura: un abogado presenta la denuncia de sucesión en el juzgado del último domicilio del causante.
2. Declaratoria de herederos: el juez dicta sentencia reconociendo a los herederos legítimos (45-90 días).
3. Inventario y avalúo: se listan los bienes del causante con sus valores.
4. Partición: los herederos acuerdan cómo dividir los bienes (o el juez decide si no hay acuerdo).
5. Inscripción registral: los inmuebles se inscriben a nombre de los nuevos titulares en el Registro de la Propiedad.

Cuánto cuesta una sucesión

Los costos varían según la provincia y la complejidad. Para una sucesión típica en Buenos Aires con una propiedad de USD 100.000:

• Honorarios del abogado: 2 a 5% del valor de los bienes.
• Tasa de justicia: 1,5 a 2% del valor.
• Aportes previsionales: 10% de los honorarios.
• Gastos de inscripción registral: aproximadamente ARS 80.000 a 150.000.
• Impuesto a la transmisión gratuita (PBA): exento si la propiedad es vivienda única + monto base.

En total, una sucesión de una propiedad de USD 100.000 suele costar entre USD 4.000 y 7.000.

Cuánto tarda

El promedio en juzgados de la provincia de Buenos Aires es 6 a 12 meses desde la apertura hasta la inscripción registral. Puede ser más rápido (4 meses) si todos los herederos están de acuerdo, o más lento (18-24 meses) si hay disputas.

Los 5 errores más comunes

1. No abrir la sucesión a tiempo. A mayor tiempo desde el fallecimiento, más complicado se vuelve (papeles que se pierden, herederos que se mudan, etc.).
2. Vender la propiedad antes de inscribir la titularidad. Es legalmente posible (con cesión de derechos hereditarios) pero compleja y reduce el precio de venta entre 10 y 20%.
3. No identificar al cónyuge supérstite. En Argentina, el cónyuge tiene derechos sucesorios incluso si estaba separado de hecho.
4. Discutir entre hermanos sin asesoramiento. Una partición acordada en escribanía cuesta y dura mucho menos que una judicial.
5. Olvidar los impuestos pendientes. Las deudas del causante (ABL, ARBA, expensas) pasan a los herederos.

¿Conviene vender durante la sucesión o esperar a inscribir?

Depende del tiempo y los acuerdos entre herederos. Si están todos alineados, conviene esperar a inscribir (precio más alto). Si hay urgencia o disputas, la cesión de derechos hereditarios puede ser una salida.

Cómo trabajamos las sucesiones en Boutique Inmobiliaria

En las operaciones que combinan sucesión y venta, trabajamos junto al Dr. Pablo Marucci. Coordinamos el trámite legal con la estrategia comercial: muchas veces se puede abrir la sucesión y empezar a publicitar la propiedad en paralelo, ganando tiempo.

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