Cuánto rinde un departamento en Balcarce vs Mar del Plata

Una de las preguntas más frecuentes que nos hacen los inversores: ¿conviene comprar un departamento para alquilar en Balcarce o en Mar del Plata?

Las dos ciudades tienen lógicas distintas. Te dejamos los números reales.

Departamento de 2 ambientes en Balcarce — Centro

• Precio promedio de compra: USD 75.000.
• Alquiler tradicional mensual: ARS 320.000 a 380.000 (~ USD 320 al tipo de cambio actual).
• Renta bruta anual: ~5,1% del valor de la propiedad.
• Vacancia promedio: 1 mes cada 2 años.
• Renta neta anual estimada: ~4,5% después de impuestos y gastos.

Departamento de 2 ambientes en Mar del Plata — La Perla

• Precio promedio de compra: USD 95.000.
• Alquiler tradicional mensual: ARS 450.000 a 520.000 (~ USD 470).
• Renta bruta anual: ~5,9% del valor.
• Vacancia promedio: 2 meses cada 2 años.
• Renta neta anual estimada: ~4,8% después de impuestos.

Y si hacés alquiler temporario

La cuenta cambia mucho. En temporada alta (diciembre-marzo) y fines de semana largos:

• Balcarce: el mercado temporario es chico. Renta bruta anual posible: 7-9% si gestionás bien y tenés algún diferencial (vista, ubicación).
• Mar del Plata (zonas céntricas o cerca del mar): renta bruta anual de 10-14% bien gestionada, con picos de ocupación del 90% en temporada y 30-40% en baja.

Plusvalía: el factor que cambia el cálculo

Acá está la diferencia más importante:

• Balcarce: plusvalía estable (3-5% anual en USD). Mercado chico, comportamiento previsible.
• Mar del Plata: plusvalía más volátil. En zonas de inversión (Playa Grande, Stella Maris) puede alcanzar 8-10% anual; en barrios saturados puede ser 0%.

¿Y qué pasa con la gestión?

Una cosa que muchos inversores no tienen en cuenta: el costo en tiempo y dinero de gestionar el alquiler. En Balcarce, una propiedad bien elegida prácticamente se administra sola. En Mar del Plata, sobre todo si vas al temporario, necesitás una administración profesional o resignar 15-25% de la renta.

Recomendación según perfil

• Si buscás tranquilidad y renta estable: Balcarce, alquiler tradicional. Menor rentabilidad pero menos riesgo y gestión.
• Si buscás maximizar renta y aceptás más volatilidad: Mar del Plata, temporario en zona consolidada.
• Si tu horizonte es 10 años o más: Mar del Plata gana por plusvalía, siempre que elijas bien la zona.

Si querés analizar tu caso puntual con números reales, hacenos llegar tu presupuesto y horizonte temporal y armamos una propuesta personalizada.